Casi e Sentenze

Pericoli condomini, amministrazione che non si attiva rischia condanna

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Condominio (fonte image: isaac.guidasicilia.it)

L’AMMINISTRATORE di condominio è responsabile penalmente per le eventuali lesioni subite dai condomini nelle aree comuni dell’edificio, se prontamente non si attiva per rimuovere i potenziali pericoli, a prescindere da una specifica autorizzazione assembleare.

Lo ha stabilito la Suprema Corte di Cassazione che, in una recentissima sentenza (Cassazione , Sez. IV, sentenza n. 34147 del 6 settembre 2012) ha confermato la condanna per lesioni colpose a carico dell’amministratore che non aveva fatto eseguire una corretta manutenzione su un viottolo d’uscita dalla stabile, sempre intasato dalle acque meteoriche.

In sentenza si legge che l’accesso alla farmacia ubicata nel condominio “. usufruendo dello scivolo a lieve pendenza predisposto al fine di superare l’ostacolo costituito dai gradino tra il piano stradale ed il marciapiedi antistante la farmacia stessa, presentava, alla stregua della documentazione fotografica dei luoghi acquisita agli atti, evidenti elementi di rischio, tenuto conto delle condizioni soggettive della persona offesa ( di anni 75) ed avuto riguardo alle diverse intersezioni dei piani inclinati del tombino e delle diverse porzioni di marciapiede nonché dell’ulteriore pericolo insito nella manovra di aggiramento delle sconnessioni”.

Costituiva peraltro dato certo che le rilevate sconnessioni del marciapiede e del tombino avevano “ab origine” una precisa funzione servente ai fini del deflusso delle acque piovane a beneficio del condominio e che i dislivelli in tal modo creati non erano mai stati oggetto di interventi atti ad eliminare l’avvallamento volontariamente creato, come peraltro ammesso dall’imputato in sede di esame nel dibattimento di primo grado. Sicché, diversamente dagli assunti del Giudice di prime cure, non era elemento decisivo individuare il punto esatto in cui l’anziana donna, nell’accedere alla farmacia, inciampò, rovinando a terra, così procurandosi le gravi lesioni.

L’unico responsabile del fatto doveva ritenersi l’imputato in veste di amministratore del condominio per aver colposamente omesso di “sistemare il passaggio pedonale in corrispondenza dell’accesso al marciapiedi antistante il tombino, mediante apposito scivolo ” al fine di eliminare le sconnessioni del piano di calpestio o quantomeno di contenerne la pericolosità con idonee delimitazioni atte ad evitare che esse costituissero una vera e propria insidia; ciò sul rilievo decisivo che in ogni caso anche le sconnessioni esistenti “nella parte di pavimentazione in proprietà esclusiva (ovvero nell’area diversa da quella occupata dal tombino ) sono del tutto funzionali allo scolo delle acque piovane convogliate dalle strutture condominiali”.

Non può, pertanto, mettersi in discussione che l’amministratore del condominio rivesta una specifica posizione di garanzia, su di lui gravando l’obbligo ex art. 40 cpv. cod. pen. di attivarsi al fine di rimuovere, nel caso di specie, la situazione di pericolo per l’incolumità del terzi, integrata dagli accertati avvallamenti / sconnessioni della pavimentazione in prossimità dei tombino predisposto ai fini dell’ esercizio di fatto della servitù di scolo delle acque meteoriche a vantaggio del condominio, ciò costituendo una vera e propria insidia o trabocchetto, fonte di pericolo per i passanti ed inevitabile con l’impiego della normale diligenza; massime per una persona anziana di 75 anni di età.

Né l’obbligo di attivarsi onde eliminare la riferita situazione di pericolo doveva ritenersi subordinato, come erroneamente sostenuto dai ricorrente, alla preventiva deliberazione dell’assemblea condominiale ovvero ad apposita segnalazione di pericolo tale da indurre un intervento di urgenza. Il disposto dell’art. 1130 cod. civ. viene invero interpretato dalla giurisprudenza di legittimità nel senso che sull’amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio, a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nel caso di atti cautelativi ed urgenti.

Dalla lettera dell’art. 1135,ultimo comma cod. civ. si evince peraltro a contrario che l’amministratore ha facoltà di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, in caso rivestano carattere di urgenza, dovendo in seguito informare l’assemblea.

E’ indubitabile che l’eliminazione di un’insidia o trabocchetto derivante dall’omesso livellamento della pavimentazione in corrispondenza di un tombino deputato all’esercizio di una servitù di scolo a vantaggio – ovviamente – dell’edificio condominiale rappresenti intervento sia conservativo del diritto sia manutentivo di ordine urgente anche a tutela della incolumità dei passanti e quindi determinante dell’obbligo di agire ex art. 40 comma 2° cod. pen..

(A cura dell’avv. Eugenio Gargiulo)



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Commenti

  • Purtroppo senza togliere la responsabilita’ dell’amministratore, spesso i pericoli dei condomini non derivano da carenze o cattiva amministrazione, lo stesso progetto per la loro edificazione presenta anomalie che non vengono rilevate, non sono pochi i condomini anche di recente costruzione che hanno anche difetti di costruzione mai corretti, alcuni sono molto evidenti, scale con pedate non a norma e in alcuni casi, sprattutto quelle esterne che portano ai garage sottostanti, finestre con vetri di max 0,5 cm alla base dei pianerottoli delle scale, se si facessero oggi controlli su tutti i condomini, anche di recente costruzione ci troveremmo nella seria eventualita’ di evaquarli fino alla loro messa in sicurezza.


  • Redazione

    Cosa si intende con il termine “varie ed eventuali” inserito nell’ordine del giorno relativo ad una assemblea condominiale ?

    La questione “spinosa” delle votazioni in condominio su argomenti non all’
    ordine del giorno deriva dal principio di base in forza del quale “una corretta e preventiva informazione dei condomini sugli argomenti da trattare e decidere in assemblea è necessaria ai fini della validità della delibera stessa”. E’, quindi, necessario che l’avviso di convocazione dell’assemblea indichi, sia pure sommariamente, ma in modo chiaro, tutti i punti dell’ordine del giorno.

    La voce “varie ed eventuali” non può supplire , pertanto, alla mancata indicazione di un argomento all’interno dell’ordine del giorno, specie se riguarda la straordinaria amministrazione!

    L’elencazione degli argomenti da trattare non deve necessariamente essere
    analitica: l’importante è che essi vengano indicati con chiarezza, anche se sommariamente e con implicito richiamo ai problemi connessi (Trib. Roma, sent.
    17.10.1973). Gli argomenti, insomma, devono essere descritti in termini essenziali per essere comprensibili. Non c’è bisogno, però, di prefigurare lo sviluppo della discussione.

    Per esempio, una sentenza del Tribunale di Napoli ha ritenuto insufficiente la generica espressione “lavori urgenti e indispensabili” per deliberare legittimamente sul rifacimento dell’intonaco e della tinteggiatura del fabbricato. (Trib. Napoli sent. 17.12.1990)

    Secondo il Tribunale di Parma, se nell’ordine del giorno si è scritto, relativamente a uno specifico punto, “discussione”, ciò non impedisce che l’
    assemblea, dopo la discussione, passi anche a “deliberare” sullo stesso punto.( Trib. Parma, sent. 9.12.1991)

    L’incompletezza dell’indicazione dell’ordine del giorno, contenuto nell’avviso di convocazione, non determina la nullità della delibera ma la annullabilità, con la conseguenza che essa deve essere impugnata nel termine di 30 giorni dalla comunicazione del verbale ( in tal senso sia Cass. sent. n. 338 del 10.02.1970. ; ma anche Cass. S.U. sent. n. 4806 del 7.03.2005)

    Se però il condomino era a conoscenza degli argomenti da trattare, l’
    insufficienza dell’ordine del giorno non è motivo di annullabilità della delibera (C. App. Roma, sent. 30.08.1973) Inoltre se il condomino ha partecipato alla discussione, votando contro una delibera adottata su un ordine del giorno incompleto, senza però sollevare eccezioni a riguardo, non può dopo impugnare la delibera ( Trib. Parma, sent.
    9.12.1991).

    In conclusione non resta che chiarire cosa si debba intendere con l’espressione “varie ed eventuali”, generalmente inserita come ultimo punto dell’ordine del giorno, con una funzione residuale rispetto all’elencazione dei vari argomenti.

    L’espressione è di regola riservata alle comunicazioni che l’amministratore e i condomini intendono fare in assemblea; pertanto può al massimo preludere a deliberazioni da adottarsi in successiva riunione, previa comunicazione nel relativo ordine del giorno. (Trib. S. Maria Capua Vetere, sent. 7.02.1984. )

    Di conseguenza non vi si possono far rientrare argomenti come:
    – decisioni su innovazioni riguardanti le parti comuni;
    – decisioni su sopraelevazioni fatte da condomini sul lastrico solare;
    – decisioni sul rifacimento della facciata dell’edificio;
    – decisioni su innovazioni sulle parti comuni, illuminazione del cortile, ecc.

    Foggia, 5 ottobre 2012
    avv. Eugenio Gargiulo


  • Redazione

    Da: Avv. Eugenio Gargiulo (eucariota@tiscali.it)

    Con la riforma legislativa, in materia di condominio, esclusi tutti i divieti relativi alla detenzione di “animali domestici” in appartamento!

    La tanto auspicata riforma della normativa in tema di condominio ha ottenuto il via libera dall’aula di Montecitorio. Dopo un’attesa lunga quasi 70 anni, insomma, siamo dunque a un passo dalla legge che ridefinirà i rapporti di buon vicinato tra inquilini dello stesso complesso residenziale, con l’ultimo ok del Senato che ,a questo punto, sembra una pura formalità.

    Una delle norme più attese, oggetto di infinite questioni tra “confinanti di pianerottolo“, quando non di cortile, è quello sugli animali domestici: una questione che torna ciclicamente nelle dispute condominiali, sia che la diatriba riguardi l’igiene,l’inquinamento acustico,o la semplice antipatia per l’incolpevole bestiolina.

    Con l’approvazione della riforma legislativa in materia di condominio , non si potrà in alcun modo vietare “a priori” la presenza dei piccoli amici a quattro zampe,anche se l’assemblea condominiale avesse, nel frattempo, assunto un regolamento che preveda una disposizione in senso opposto.

    In sintesi, la signora anziana che si lamenta dei guaiti del cane nell’appartamento attiguo, o il maniaco delle piante che protesta perché il gatto del vicino disperde terriccio sulle parti in comune, dovranno farsene una ragione: d’ora in avanti, non ci saranno più divieti a priori alla presenza di animali da compagnia in condominio, siano essi a quattro zampe o, ad esempio, canarini.

    La norma è inserita nel testo approvato alla Camera sulla riforma del condominio, dove si mette in chiaro come, all’articolo 1138 del Codice civile, dal titolo “regolamenti di condominio”, come in nessun modo possa essere bandita la presenza degli animali domestici. Viene, a questo proposito, inserito un comma nuovo di zecca all’articolo sopracitato, laddove si pone in risalto all’articolo 16 della riforma del condominio come “Le norme del regolamento non possono porre limiti alle destinazioni d’uso delle unità di proprietà esclusiva né vietare di possedere o detenere animali da compagnia”.

    Soddisfazione “bipartisan” per un testo che è passato ottenendo un solo voto contrario. Sugli scudi la “pasionaria” in difesa degli animali, ed ex ministro del Turismo, Michela Vittoria Brambilla , che ha dichiarato: “Lo considero un altro passo avanti a tutela dei cittadini che convivono con gli amici a quattro zampe e che d’ora in poi potranno farlo senza rischiare di incorrere in assurdi tentativi di limitare la loro libertà e la serena convivenza con quelli che sono diventati dei veri componenti della famiglia“. Per il Pd, Rodolfo Viola, esponente della Commissione Giustizia che ha ritoccato la riforma prima di mandarla a Montecitorio, completando anche la parte relativa agli animali domestici ha dichiarato: “Abbiamo contribuito al miglioramento del testo originale per affermare il principio che i regolamenti condominiali non possano vietare a priori la detenzione di animali domestici”.

    Foggia, 9 ottobre 2012 Avv. Eugenio Gargiulo

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