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“In attesa del Consorzio, Zoccano amministratore supercondominio di Ippocampo”

“In attesa del Consorzio, Zoccano amministratore supercondominio di Ippocampo”
27 giugno
14:45 2011
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L'incontro Comune (ex Campo)-liquidatore Iti-Zoccano con i residenti del Villaggio (archivio)

Manfredonia – RICORSO del Comune di Manfredonia al Tribunale ordinario di Foggia – sezione distaccata di Manfredonia – come prassi – per la nomina del dottor Francesco Zoccano (ex dirigente al Patrimonio e Bilancio del Comune – responsabile di Ragioneria del Comune – e prossimo da voci ad analogo ruolo nel Comune di Zapponeta) quale Amministratore giudiziario del “Supercondominio Ippocampo”. Questo considerando che l’attività del Consorzio ( Focus Consorzio e Le contestazioni degli amministratori dei condomini e Ma il Comune non riesce a raggiungere l’adesione minima: gli appelli ) non è stata ancora avviata (“nelle more della definitiva costituzione del Consorzio Ippocampo” ) “per il mancato raggiungimento del quorum legale minimo del 60% previsto dall’atto di transazione sottoscritto il 27-2-2008”. Considerato, pertanto, che “per superare la presente fase di stallo nella gestione e completamento delle opere comuni del Villaggio Ippocampo occorre presentare un ricorso al Tribunale Ordinario di Foggia”, per la nomina di un Amministratore giudiziario, la Giunta comunale ha approvato il provvedimento in una recente delibera comunale. Autorizzazione dunque al sindaco “affinché, nell’interesse del Comune di Manfredonia, proprietario di beni immobili (fabbricati e terreni) siti in località Ippocampo, provveda alla nomina del legale di fiducia dell’Ente per il successivo inoltro, all’autorità giudiziaria competente, in sede di volontaria giurisdizione, del ricorso. All’avvocato Luigi Andrea Ardò l’incarico di rappresentare e difendere l’Ente dinanzi a detto organo giurisdizionale

RICOSTRUZIONE VICENDA – LA CONVENZIONE – Con atto Notar Signore del 29 agosto 1975 tra il Comune di Manfredonia e la “I.T.I. IMMOBILIARE TURISTICA IPPOCAMPO S.p.A.” (trasformata successivamente in Srl ed in seguito indicata solo “I.T.I.”) è stata stipulata la convenzione urbanistica per l’attuazione del piano generale di lottizzazione del terreno di Ha 115.92.13 sito in Manfredonia, Contrada “SCIALI” – Località “Masseria Picardi” (dal nome del costruttore, ndR), compreso fra la ex strada statale n. 159 delle Saline, da cui aveva ed ha accesso, ed il Mare Adriatico. Al punto secondo e quarto della convenzione si precisava che: la società lottizzante (Iti) si obbligava con la convenzione – per sé e per i suoi aventi diritto a qualsiasi titolo – a) a cedere gratuitamente al Comune di Manfredonia le aree necessarie per le opere di urbanizzazione primarie e propriamente: l’area di tutte le sedi stradali ammontante a mq.97.181 (metri quadrati novantasettemilacentottantuno); l’area per i parcheggi di cui alle insule 13, 15, 25 e 29 per il totale di mq.17.541 (metri quadrati diciasettemilacinquecentoquarantuno); b) a realizzare in proprio gli impianti sportivi e le zone verdi previste, estese per mq. 96.700 (metri quadri novantaseimilasettecento); c) ad assumere gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e precisamente per la realizzazione proporzionale di: rete idrica e relativi impianti; rete fognante e relativi impianti; impianto fognante generale con le opere terminali di quello di depurazione dei liquami; rete elettrica e relativi impianti; rete stradale; il tutto come da allegato progetto delle infrastrutture;d) ad assumere gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione secondaria e precisamente: costruzione scuola materna, scuola elementare, mercato, delegazione comunale e chiesa.

PUNTO QUARTO CONVENZIONE DEL 1975, IMPIANTI DI TUTTI I SERVIZI GRATUITAMENTE AL COMUNE DOPO COMPLETAMENTO” – Mentre al punto quarto della convenzione si precisava che: gli impianti di tutti i servizi (strade residenziali, parcheggi, rete idrica e fognante, rete di illuminazione, aree per i servizi pubblici) “passeranno gratuitamente in proprietà al Comune di Manfredonia dietro sua richiesta dopo il loro completamento, che non potrà avvenire oltre dieci anni dalla data della presente”. “Con il passaggio di proprietà (…) trasferito al Comune di Manfredonia anche l’onere di manutenzione; sino a che ciò non avvenga sarà obbligo dei privati di curare la manutenzione ordinaria e straordinaria delle dette opere”.

LA RIDUZIONE DELLA VOLUMETRIA – L’IMPIANTO DI DEPURAZIONE – L’ATTO SIGNORE DEL GENNAIO 1978 – Con atto Notar Signore del 13 gennaio 1978, ad integrazione di quanto statuito con la convenzione urbanistica del 29 agosto 1975, l’I.T.I. assume l’obbligo di costruire l’impianto di depurazione dei rifiuti liquidi. Dopo le verifiche effettuate dalla Regione Puglia e dal Comune di Manfredonia, “essendo stata accertata una difformità fra la lottizzazione approvata e le previsioni dello strumento urbanistico”, si procede alla riduzione della volumetria originariamente concessa, all’approvazione di una variante al piano generale di lottizzazione ed alla stipula, fra il Comune di Manfredonia ed I.T.I., dell’atto per Notar Meterangelis dell’1 luglio 1989 con il quale, ad integrazione e modifica della precedente convenzione urbanistica: (…) è stato concesso ad I.T.I. di completare la lottizzazione con i nuovi ridotti limiti volumetrici ed in conformità agli atti tecnici allegati all’atto stesso; (…) I.T.I. cede a titolo gratuito (anche se con dati catastali non definitivi, non essendo stato ancora approvato il necessario tipo di frazionamento) ma senza consegnarne il relativo possesso materiale, mq. 97.181 per strade, mq. 17.541 per parcheggi, mq. 9.000 per istruzione, mq. 23.298 per servizi e si è obbligata per sé ed aventi causa a realizzare in proprio gli impianti sportivi e le zone verdi previste in una estensione di mq. 96.700 (metri quadri novantaseimilasettecento); assumersi a carico gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e precisamente per la realizzazione proporzionale di: rete idrica e relativi impianti (già completamente realizzati); rete fognante e relativi impianti (realizzati al 90%); impianto fognante generale per le opere terminali di quello di depurazione dei liquami (già realizzato); rete elettrica e relativi impianti (già realizzati); rete stradale (realizzata al 90%). Il tutto come dal progetto delle infrastrutture allegato alla convenzione stipulata tra Comune e Iti srl il 29 agosto 1975.

Inoltre, l’Iti si assume a carico gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione secondaria e precisamente: costruzione scuola materna, asilo nido, mercato, centro sociale e chiesa (mc. 3365; mc. 561; mc. 1.320; mc. 2.330). Nella convenzione è inoltre scritto come: “Gli impianti di tutti i servizi (strade residenziali, parcheggi, rete idrica e fognante, rete di illuminazione, area per i servizi pubblici) passeranno gratuitamente in proprietà del Comune di Manfredonia dietro sua richiesta dopo loro completamento, che non potrà avvenire oltre il 31.12.1992″. Il passaggio di proprietà trasferisce al Comune anche l’onere di manutenzione; sino a che ciò non avvenga sarà obbligo dei privati di curare la manutenzione ordinaria e straordinaria delle dette opere”.

Con atto Notar Adolfo Frattarolo dell’8 luglio 1994 il termine per il completamento delle opere di urbanizzazione viene prorogato al 27 gennaio 1997 e l’articolo 4 del citato atto Notar Meterangelis viene sostituito con un nuovo testo: “Gli impianti di tutti i servizi (strade residenziali, parcheggi, rete idrica e fognante, rete di pubblica illuminazione, aree per i servizi pubblici) passeranno gratuitamente di proprietà del Comune di Manfredonia dietro sua richiesta dopo loro completamento, che dovrà avvenire entro il 27/01/1997 e cioè entro il termine di validità del 3° P.P.A.. Il passaggio di proprietà trasferisce al Comune di Manfredonia anche l’onere di manutenzione; sino a che ciò non avvenga sarà obbligo dei lottizzanti di curare la manutenzione ordinaria e straordinaria delle dette opere”.

“IMPIANTO DI ILLUMINAZIONE NON COLLAUDABILE PERCHE’ ESEGUITO IN TOTALE DIFFORMITA’ DAI PROGETTI APPROVATI “ – IL FALLIMENTO DELL’ITI – Il Comune di Manfredonia, scaduto il termine del 27 gennaio 1997, conferisce l’incarico di eseguire il collaudo tecnico amministrativo delle opere di urbanizzazione agli Ingegneri Francesco Saverio Di Bari e Francesco Bisceglia, i quali, con relazioni del 2 e 3 dicembre 1997, hanno dichiarato l’impianto di pubblica illuminazione non collaudabile “perché eseguito in totale difformità dei progetti approvati “ ed accertano che non erano state eseguite opere di urbanizzazione per Lire 3.000.000.000. Per recuperare le somme necessarie al completamento delle opere il Comune di Manfredonia, con atto notificato il 3 febbraio 1998, cita in giudizio i fidejussori che a loro volta chiamano in causa l’I.T.I. e tutti i soggetti obbligati, compresi gli acquirenti delle aree ed i proprietari. Nel corso di questo giudizio l’I.T.I. viene dichiarata fallita con sentenza del Tribunale di Foggia in data 6 dicembre 1999.

La curatela fallimentare, visto che era ormai impossibile che le opere di urbanizzazione fossero completate, mantenute e gestite dall’I.T.I. (ormai fallita) e/o da essa Curatela (avente tutt’altra finalità), con atto del 22 aprile 2003 mette in mora il Comune di Manfredonia perché prendesse “precisa e leale posizione in ordine alla sua volontà di ritenere già acquisite al suo patrimonio, o quantomeno di acquisire a titolo gratuito, mediante formale atto di trasferimento in suo favore, le opere di urbanizzazione primaria, e precisamente gli impianti di tutti i servizi…… annessi alle aree già acquisite in proprietà con atto Notar Meterangelis dell’1.07.1989”.

LE CONTESTAZIONI DEL COMUNE: “OPERE DI URBANIZZAZIONE A CARICO DEL VILLAGGIO” – Il Comune di Manfredonia risponde, a mezzo del suo legale, con atto del 22 maggio 2003 evidenziando che: a) le opere non erano completate, per cui non si era concretizzato il presupposto previsto perché il Comune di Manfredonia potesse chiedere il trasferimento degli impianti; b) era irrilevante la richiesta di ammissione al passivo fallimentare dal momento che la somma non era stata liquidata ma, anche se lo fosse stata, occorreva tempo per il completamento delle opere e, comunque, “la domanda di insinuazione al passivo costituiva atto prudenziale che di per sé non vale ad integrare o sostituire il pieno verificarsi del presupposto fondamentale assunto in convenzione per il trasferimento delle opere di urbanizzazione”; c) le obbligazioni di eseguire le opere di urbanizzazione gravavano, nella lottizzazione, non sul Comune di Manfredonia, ma sui privati lottizzanti; d) le opere di urbanizzazione afferivano ad un villaggio turistico che, contrariamente alla previsione della lottizzazione, era stato recintato e dotato di opere di sbarramento all’ingresso, per cui il cittadino non proprietario poteva attraversare i villaggio solo per recarsi alla spiaggia, con la conseguenza che non sembrava potessero gravare sul bilancio comunale gli oneri di gestione; e) a nulla valeva il diverso impegno del Comune diManfredonia, risultante dalle convenzioni, di assumere su di sé gli oneri di gestione siccome l’Amministrazione aveva la facoltà di introdurre nuove previsioni motivate dettate da “motivi di interesse pubblico”. Pertanto, si significava che “allo stato attuale” non sussistevano i presupposti perché il Comune di Manfredonia potesse procedere alla richiesta di trasferimento delle opere di urbanizzazione e all’assunzione della gestione delle relative opere.

VERSO LA COSTITUZIONE DEL CONSORZIO – “IL COMUNE NON PUO’ FARSI CARICO DEL GRAVOSISSIMO ONERE FINANZIARIO PER IL COMPLETAMENTO, M ANUTENZIONE (…) DELLE OPERE” – LA REVOCA DEL FALLIMENTO DELL’ITI, L’OMOLOGAZIONE DEL CONCORDATO PREVENTIVO CON LA CESSIONE DEI BENI AI CREDITORI – La Curatela fallimentare, con ricorso del 25 settembre 2003, chiedeva al T.A.R. Puglia – Sede di Bari, di accertare l’obbligo del Comune di Manfredonia di acquisire a titolo gratuito la proprietà degli impianti e dei servizi generali della lottizzazione; con sentenza n. 669 del 20 gennaio 2005, il Tar rigettava il ricorso ritenendolo “in parte inammissibile ed in parte infondato”. Contro la sentenza del T.A.R. la Curatela fallimentare proponeva appello al Consiglio di Stato presso il quale, a tutt’oggi, pende il relativo giudizio; il Comune di Manfredonia: preso atto che negli oltre trenta anni trascorsi dalla sua iniziale approvazione, il progetto generale di lottizzazione ha consentito la costruzione di circa duemila unità, oltre agli alberghi ed ai locali per attività commerciale e servizi che nel loro insieme hanno dato vita ad un vero e proprio “Villaggio”, abitato nella stagione estiva da circa dodicimila persone e che le opere di urbanizzazione del “Villaggio IPPOCAMPO” vanno non solo completate ma, stante la scarsissima manutenzione ed il logorio per l’uso, anche modificate, rifatte ed ampliate per adeguarle alle prescrizioni imposte dalle varie nuove leggi intervenute in materia; “considerato che non deve e comunque non può sostenere il gravosissimo onere finanziario per il completamento, adeguamento, manutenzione e gestione delle dette opere”; “ ritenuto però oltremodo necessario, nel perseguimento dell’interesse pubblico primario avuto in cura, ed in conformità all’indirizzo dato dal T.A.R. Puglia – Bari nella citata sentenza del 20 gennaio 2005, assumere urgenti, concreti e fattivi provvedimenti per risolvere il c.d. “problema Ippocampo””;“preso atto che il fallimento di I.T.I. è stato revocato e che il concordato preventivo con cessione dei beni ai creditori proposto dalla stessa I.T.I. è stato omologato dalla Corte di Appello di Bari con sentenza del 24 gennaio 2003 passata giudicato a seguito della sentenza n.10632 il 9 maggio 2007 della Sezione I della Cassazione Civile che ha dichiarato “inammissibile” il ricorso presentato dal Concordato preventivo di I.T.I. e dal fallimento di I.T.I..

LA NOMINA DEL DOTTOR FRANCO MANFREDI QUALE LIQUIDATORE DELLA PROCEDURA – Il Tribunale di Foggia con sentenza n. 911/07 integrato la sentenza della Corte di Appello di Bari del 24 gennaio 2003 nominando liquidatore della procedura il Dott. Franco Manfredi; ha costituito il Comitato dei creditori. Il Tribunale dispone che la liquidazione dei beni immobili proseguisse “con le stesse modalità stabilite dal Giudice delegato nel corso della procedura fallimentare”, rimettendo al Giudice delegato la decisione relativa alle “modalità di pagamento delle somme dovute ai creditori non ancora soddisfatti”.


LA COSTITUZIONE DEL CONSORZIO IPPOCAMPO – MA MANCA IL 60% MINIMO DI ADESIONE – Al fine di risolvere la predetta annosa questione, in data 27-2-2008 il Comune di Manfredonia sottoscrive un “Accordo transattivo preliminare” con il liquidatore della procedura di Concordato preventivo I.T.I., dottor Manfredi, obbligandosi:
a promuovere la costituzione di un Consorzio con i proprietari dei fabbricati, porzioni di fabbricati, aree edificabili, stabilimenti balneari, ecc., avente per finalità il “completamento, l’adeguamento, la manutenzione, riparazione, sostituzione, funzionamento, pulizia, custodia e gestione delle opere di urbanizzazione del Villaggio Ippocampo e l’espletamento dei relativi servizi.”. “Entro e non oltre otto mesi dopo che sarà stato stipulato l’atto costitutivo del Consorzio e sempreché vi abbiano aderito proprietari rappresentanti almeno il 60% (sessanta per cento) della volumetria dell’intero Villaggio Ippocampo…” a stipulare “un atto notarile con il quale, a definitiva transazione dei propri rapporti concernenti il Villaggio Ippocampo, si converrà quanto segue: Il liquidatore dei beni del Concordato preventivo di I.T.I. cederà gratuitamente al Comune di Manfredonia, che accetterà,la proprietà delle aree residue destinate alle opere di urbanizzazione e la proprietà di tutti gli impianti e servizi (strade, parcheggi, rete idrica, rete fognante, depuratore, rete di pubblica illuminazione, verde pubblico e tutto quant’altro). Sempre il liquidatore dei beni del Concordato preventivo di I.T.I. con il consenso del Comune, consegnerà il possesso materiale delle aree per opere di urbanizzazione, delle opere stesse e dei relativi impianti e servizi direttamente al Consorzio che lo assumerà e si obbligherà a completare, adeguare, mantenere e gestire tali opere e servizi a totali ed esclusivi cure, rischio e spese di esso Consorzio …”.

Il 7-5-2009, dando seguito all’impegno assunto con l’accordo transattivo sottoscritto il 27-2-2008, unitamente al liquidatore della procedura di Concordato preventivo I.T.I., e ad alcuni proprietari di immobili del “Villaggio Ippocampo”, il Comune sottoscriveva l’Atto costitutivo del “Consorzio Ippocampo”. A tutt’oggi, benché il Comune, il liquidatore della procedura di Concordato preventivo I.T.I. ed altri proprietari di immobili abbiano aderito al Consorzio, non è stato raggiunto il quorum minimo del 60%, previsto pregiudizialmente dall’articolo Secondo dell’atto transattivo stipulato il 26-2-2008 ai fini della stipulazione dell’atto di definitiva transazione dei rapporti concernenti il Villaggio.

LE MISURE ALTERNATIVE, NON NECESSARIAMENTE CONCORRENZIALI, IN ASSENZA E NELLE MORE DELL’AVVIO DEL CONSORZIO: AL DOTTOR ZOCCANO LA NOMINA PROVVISORIA DI AMMINISTRATORE DEL SUPERCONDOMINIO IPPOCAMPO – “In assenza e nelle more del previsto avvio dell’attività del Consorzio Ippocampo” il Comune di Manfredonia ha ritenuto necessario assumere “sollecite misure alternative, non necessariamente concorrenziali, finalizzate a conseguire l’interesse pubblico primario avuto in cura, anche in conformità all’indirizzo reso dal T.A.R. per la Puglia – Bari a margine della citata sentenza del 20 gennaio 2005”.

IL PRINCIPIO DELLA “COMUNITA’ DEI BENI” – Il “Supercondominio Ippocampo” è ipso iure et facto esistente, poiché formato da molteplici fabbricati, costituiti in altrettanti condomini, che hanno in comune tra loro anche impianti (strade, parcheggi, rete idrica, rete fognante, depuratore, rete di pubblica illuminazione, verde pubblico e quant’altro), legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati; in tale ottica, il Comune ha ritenuto “di poter superare l’attuale fase di stallo”, in attesa dell’incremento delle adesioni al Consorzio, ed in difetto della nomina di un amministratore da parte dei “comunisti” del “Supercondominio Ippocampo”, richiedendo all’autorità giudiziaria competente la nomina, ex articoli 1105 e 1129 codice civile, di un “Amministratore” del predetto Supercondominio, “affinché adotti i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, onde dare corso all’improrogabile attività di completamento, adeguamento, manutenzione, riparazione, sostituzione, funzionamento, pulizia, custodia e gestione delle opere di urbanizzazione del Villaggio Ippocampo ed all’espletamento dei relativi servizi”.

Tenuto conto che i consorziati, nelle more dell’avvio dell’ordinario funzionamento del Consorzio Ippocampo, hanno nominato Amministratore del Consorzio il dott. Francesco Zoccano, nato a Manfredonia il 3 agosto 1947, ivi domiciliato in Via Zara, 7, dirigente del Comune di Manfredonia, attualmente in quiescenza. Preso atto che l’attività del Consorzio non è stata ancora avviata, per il mancato raggiungimento del quorum legale minimo del 60% previsto dall’atto di transazione sottoscritto il 27-2-2008. Dunque il ricorso, considerato “che per superare la presente fase di stallo nella gestione e completamento delle opere comuni del Villaggio Ippocampo occorre presentare un ricorso al Tribunale Ordinario di Foggia – sez. Distaccata di Manfredonia, affinché provveda alla nomina di un Amministratore giudiziario”,


Redazione Stato, gdf, riproduzione riservata

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