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Condominio senza amministratore: c’è obbligo per la nomina?

Condominio senza amministratore: c’è obbligo per la nomina?
29 giugno
13:39 2012
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Condominio senza amministratore, le disposizioni della legge (fonte image: isaac.guidasicilia.it)

COSA accade se si abita in un condominio , con più di quattro condomini, che di fatto si “autogestiscono”, ovvero in cui ognuno, quando serve, si fa carico di fare svolgere le funzioni di amministratore, senza una formale delibera di nomina? Si rischia di incorrere in sanzioni?

Si deve partire dal dato certo ovvero il primo comma dell’art. 1129 c.c. “..quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini”. In pratica il superamento della soglia numerica di condomini presenti in uno stabile, indicata dalla norma, comporta l’obbligo della nomina dell’amministratore che, per costante insegnamento giurisprudenziale, “raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (così, ex multis, Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).

Se l’assemblea, difatti, non provvede ciascun condomino può rivolgersi al Tribunale del luogo in cui è ubicato l’immobile per ottenere un provvedimento che, nei fatti, rappresenta un surrogato della deliberazione di nomina. Accade spesso, tuttavia, e nella prassi quotidiana v’è la riprova di quest’affermazione, che in condomini, nei quali la nomina è obbligatoria, non vi si provveda. Non solo per mancanza di accordo ma, alle volte, anche per una valutazione di sostanziale inutilità della figura del legale rappresentante.

In questo contesto, pur essendovi l’obbligo di nominare l’amministratore, se nessuno vi provvede nei modi appena descritti…non accade nulla! Proprio così! All’inadempimento dell’
obbligo non corrisponde alcuna sanzione. Si può andare avanti per anni in tal modo: quando serve uno dei condomini fa qualcosa. Si badi che non stiamo parlando del così detto amministratore interno ma di una gestione collegiale, si potrebbe dire quasi anarchica, della compagine. Ognuno fa ciò che serve con il tacito consenso del dirimpettaio. In piena armonia o, quanto meno, senza grosse frizioni!

Può succedere, poi, che per un qualunque motivo (subentro di un nuovo condomino, necessità di affrontare importanti lavori di ristrutturazione, ecc.), uno o più comproprietari sentano l’esigenza di nominare un amministratore (interno o esterno è indifferente!).

Giungere a questo passo, però, porta ad un timore: essere scoperti perché per anni s’è preferito il “fai da te”. L’abbiamo detto e qui lo ribadiamo: pur essendovi l’obbligo di nomina non v’è alcuna sanzione per l’inadempimento. Insomma, sorta la necessità di dotarsi d’un legale rappresentante, si potrà agire, al momento opportuno, nei modi indicati dall’art. 1129 c.c.: ovvero prima il tentativo assembleare e poi, in caso di fallimento, la strada giudiziale.

(A cura dell’Avv. Eugenio Gargiulo del Foro di Foggia)

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3 Commenti

  1. Enzo
    Enzo dicembre 11, 08:18

    Reputo giusto se i condomini, di comune accordo, possano evitare di avere un amministratore. Diversamente, quando questo accordo non vi fosse, rivolgersi al tribunale, cosa fa accadere? Il tribunale nomina lui un amministratore? In che modalità è possibile ricorrere?

  2. italina bozzato
    italina bozzato dicembre 25, 19:43

    siamo un cortile di 2 palazzine sudivise da 4 scale, in ogni scala siamo 4 condomini. non abbiamo l’aministratore!!! siamo obligati ad averlo?? grazie per la sua risposta ITALINA BOZZATO

  3. greca
    greca marzo 26, 14:31

    Salve, sino all’ anno scorso avevamo un amministratore esterno da quest’anno abbiamo deciso tra proprietari visto la crisi e i costi di autogestire. Vorrei sapere se siamo in regola le ns spese sono pulizia scale e enel.

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