Manfredonia

Comparti e modifiche art.29, cosa stabilisce la legge (XXXVIII/A)


Di:

Una passata protesta dei residenti dei nuovi comparti residenziali di Manfredonia (statoquotidiano)

CI sono pervenute diverse domande sul Capitolo XXXVII che riguardava la modifica dell’”articolo 29” delle Convenzioni dei Comparti CA1, CA2, CA4, CA5 e CA9.

Ricordiamo che l’art. 29 delle Convenzioni dei Comparti succitati, stabilisce che “gli atti finali di assegnazione possono essere stipulati solo dopo che le Cooperative consorziate avranno richiesto ed ottenuto il certificato di abitabilità dei locali di casa oggetto di assegnazione”.

Il Consiglio Comunale ha deliberato di apportare alle Convenzioni urbanistiche dei Comparti CA1, CA2, CA4, CA5 e CA9 la modifica dell’art. 29 nei seguenti termini: “Gli atti finali di assegnazione possono essere stipulati:

A)dopo che sia stato richiesto ed ottenuto il certificato di agibilità dei locali di casa oggetto di assegnazione;

ovvero

B)anche anteriormente al rilascio del certificato di agibilità, ma solo ed esclusivamente nell’ipotesi in cui sussistano tutti i seguenti presupposti:

B.a) l’intero fabbricato, di cui i locali di casa oggetto di assegnazione fanno parte, sia ultimato in conformità agli atti progettuali approvati, nell’osservanza di tutte le prescrizioni previste nei relativi Permessi di Costruire e risultino realizzati gli allacciamenti afferenti il Lotto di cui il fabbricato fa parte;

B.b) il Comune abbia rilasciato, per l’intero fabbricato, di cui i locali di casa oggetto di assegnazione fanno parte, il “Certificato di ultimazione lavori” attestante quanto indicato al punto B.a);
In caso di stipula dell’atto finale di assegnazione anteriormente al rilascio del certificato di agibilità (e, cioè, nell’ipotesi sopra prevista alla lettera B), nell’atto di assegnazione dovrà essere espressamente convenuto che resta a carico della Cooperativa l’obbligo sia di provvedere, a propri integrali oneri, cura e spese, all’esecuzione di tutte le eventuali opere di sua competenza ancora da eseguire ed al pagamento di tutte le somme che fossero richieste dal Comune di Manfredonia e dal Consorzio di appartenenza, per il completamento delle urbanizzazioni, sia di fare tutto quant’altro
necessario per dotare l’alloggio del certificato di agibilità, ivi compresa la presentazione dell’istanza di richiesta del medesimo corredata di ogni necessaria documentazione.

In ogni caso, negli atti di assegnazione dovrà essere inserita una clausola espressa in base alla quale l’assegnatario dovrà dichiarare di ben conoscere e pienamente accettare tutto quanto statuito nella presente convenzione, anche ai sensi dell’art.1341 del Codice Civile, rimossa ogni eccezione, opposizione o riserva e lo stesso dovrà impegnarsi a non usare e disporre di quanto assegnatogli in contrasto con le norme vigenti in materia. (…..)”

Prima di entrare nel merito delle varie domande va da se che laddove il Dirigente del VII Settore, demandato dal Consiglio Comunale, non provveda alla sottoscrizione degli atti modificativi delle Convenzioni dei Comparti de quo, l’art. 29 resterà immodificato.

Pertanto, solo dopo la sottoscrizione degli atti modificativi delle Convenzioni dei Comparti CA1, CA2, CA4, CA5 e CA9, ottenuto il “Certificato di ultimazione dei lavori” e prima che si ottenga il “certificato di agibilità” è possibile stipulare l’atto finale di assegnazione. In tale ipotesi, la Cooperativa, e quindi il socio assegnatario, si assumerà un preciso obbligo trascritto in atto e cioè “di provvedere, a propri integrali oneri, cura e spese, all’esecuzione di tutte le eventuali opere di sua competenza ancora da eseguire ed al pagamento di tutte le somme che fossero richieste dal Comune di Manfredonia e dal Consorzio di appartenenza, per il completamento delle urbanizzazioni”.

Ciò equivale a dire che, dove le opere di urbanizzazione primarie non verranno completate il Comune di Manfredonia è pienamente legittimato a poter riscuotere direttamente dalla Cooperativa tutti gli oneri e spese (nessuna esclusa) per il completamento delle opere urbanizzazioni primarie.

D’altro canto però, non modificando gli art. 43 delle Convenzioni dei Comparti CA1 e CA2 e l’art. 42 delle Convenzioni dei Comparti CA4, CA5 e CA9, i quali prevedono che “il rilascio del certificato di ultimazione dei lavori dei singoli fabbricati è subordinato alla realizzazione delle urbanizzazioni primarie e dei relativi allacciamenti afferenti il lotto per il quale il certificato sia stato richiesto, nonché all’osservanza di tutte le prescrizioni contenute nei relativi permessi di costruire. (……)” i soci assegnatari possono stare “tranquilli” in quanto il “certificato di ultimazione dei lavori” non potrà essere rilasciato fino a quando non sono realizzati “le urbanizzazioni primarie e i relativi allacciamenti afferenti il lotto”.

Gli artt. 24 e 25 del DPR 6 giugno 2001, n°380, recante il “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”, si ha una nuova e chiara valenza del certificato di agibilità, atteso che, oggi, gli edifici possono essere utilizzati solo dopo che il proprietario ha presentato l’istanza al Comune per ottenere tale certificato, il cui rilascio è condizionato dall’accertamento: della sussistenza di condizioni di sicurezza, igiene, salubrità; delle condizioni di risparmio energetico; di conformità del manufatto al progetto approvato, agli effetti igienici.

I documenti che l’interessato è tenuto a presentare entro 15 giorni dalla chiusura lavori.

Accatastamento dell’edificio. Fra i documenti che il titolare è tenuto a presentare alla chiusura lavori, vi è la richiesta di accatastamento dell’edificio. Ciò è di primaria importanza se si calcola che non è raro che alcuni edifici originariamente non destinati a civile abitazione vengano, con l’andare del tempo, occupati da persone.

In questo contesto occorre prendere in esame il mutamento di destinazione d’uso che, essendo nella maggior parte dei casi “funzionale” (ossia senza effettuazione di opere edilizie), si presenta di difficile interpretazione.

Nel caso di edifici originariamente destinati ad uso commerciale/artigianale/servizi e poi occupati come civile abitazione, potremo essere in presenza di una violazione amministrativa o penale. Sicuramente penale quando la legislazione regionale preveda che il passaggio fra le diverse categorie sia assoggettato a permesso di costruire (si noti infatti che l’obbligo di permesso, in questo caso, è contenuto nel comma 2 dell’articolo 10 del T.U. sull’edilizia e non nel successivo comma 3).

È nostra opinione, suffragata da prevalente giurisprudenza, che la violazione rivesta comunque carattere penale quando le norme di attuazione del P.R.G.C. o del Regolamento edilizio comunale, inseriscano i cambi di destinazione d’uso funzionali fra le prescrizioni esecutive (vedi articolo 44, co. 1, lett. a) T.U. edilizia) e di carattere amministrativo in ipotesi diverse.

Dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di: conformità dell’opera rispetto al progetto approvato; avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti.

“In tema di reato di abitazione di immobile senza il preventivo rilascio di licenza di abitabilità, la legge prevede la possibilità di un’attestazione anche “per il silenzio” dell’abitabilità, ma configura tale attestazione silenziosa come atto rigidamente vincolato a tassativi presupposti riconducibili al contenuto della documentazione che imprescindibilmente deve essere allegata alla domanda. Tra tali presupposti assume carattere pregnante la dichiarazione con cui il direttore dei lavori “certifica”, sotto la propria responsabilità, la conformità del manufatto edificato al progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti. Trattasi della sostanza stessa della licenza di abitabilità, istituto rivolto precipuamente ad accertare sia l’inesistenza di causa di insalubrità sia la conformità urbanistico-edilizia del manufatto (Nella specie, relativa ad annullamento con rinvio di ordinanza con la quale il tribunale del riesame aveva annullato il provvedimento di sequestro di un fabbricato per ritenuta formazione del silenzio assenso, la S.C. ha osservato che di tutto ciò doveva tenere (e non ha tenuto) conto il tribunale medesimo per pervenire legittimamente all’esclusione (ai limitati fini del procedimento incidentale) del “fumus” dell’esistenza del reato ipotizzato)”. (Cass. pen., sez. III, 13/12/1996, n. 4294).

Come si può facilmente constatare, la specifica e chiara indicazione circa la conformità rispetto al progetto approvato chiude, definitivamente, le diatribe in giurisprudenza e dottrina, sulla rilevanza della conformità edilizia ai fini del rilascio dell’agibilità, mentre la seconda previsione ricalca l’originario precetto dell’articolo 221 T.U.L.S. sulla completa prosciugatura dei muri e la generica salubrità degli ambienti. Tale ultima condizione potrà essere autocertificata ovvero richiesta all’A.S.L.

(I – continua)

(A cura di Carleo Santi Pinto)

Comparti e modifiche art.29, cosa stabilisce la legge (XXXVIII/A) ultima modifica: 2013-06-17T20:46:46+00:00 da Redazione



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Commenti


  • Gianni

    Quindi il 70% degli edifici di nuova costruzione realizzati in zona San Giuseppe con destinazione uso ufficio ma regolarmente abitati, (sarebbero,ndr) illegali e addirittura da codice penale?
    Abbirittura per quello che sò ci sono parecchie agenzie che propongono soluzioni abitative di appartamenti con destinazione d’uso commmerciale.


  • Che pajs

    questo e’ il paese dove vanno a controllare i gazebo…e invece tralasciano appartamenti uso ufficio abitati…tralasciano ville costruite abusivamente e quant’ altro…roba da vergognarsi

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